Avant-projet de création d’un Community Land Trust à Ottignies-Louvain-la-Neuve



Constat de départ : Le coût du logement à Ottignies-Louvain-la-Neuve est trop élevé.
Dans la Commune, comme dans une bonne partie du Brabant wallon, il est devenu difficile voire impossible de se loger à un prix raisonnable. En particulier, il est quasi impossible d’accéder à la propriété pour des jeunes à revenus faibles ou moyens.

Objectif


Réaliser un Community Land Trust qui permettra à des personnes vivant en couple ou isolés, d’accéder à la propriété malgré un revenu disponible insuffisant au regard des prix du marché immobilier.

Origine du concept de Community Land Trust (CLT)


Le concept est né aux Etats-Unis il y a une cinquantaine d’années dans le cadre du mouvement des droits civiques. La population noire avait reçu alors tous ses droits juridiques mais les droits économiques ont tardé à suivre, notamment en matière de logement car les terrains à bâtir appartenaient pour une grosse part à la majorité blanche. En recevant des subsides des pouvoirs publics, les Communities Land Trust ont eu la possibilité de devenir propriétaires du foncier. Cela a permis à des personnes de construire ou rénover en évitant le coût du terrain et en bénéficiant d’économies d’échelle.
Plus de 250 CLT ont déjà vu le jour aux Etats-Unis. Aucun n’a fait faillite. En 2008, les CLT ont permis d’amortir aux Etats-Unis le choc de la crise des subprime. Quelques CLT existent également en Grande-Bretagne.

Qu’est-ce qu’un Community Land Trust ?


C’est une organisation sans but lucratif destinée à administrer du sol en bien propre, afin de préserver sa disponibilité pour du logement accessible et pour d’autres usages communautaires.
Pour posséder un terrain, un CLT reçoit, typiquement, des donations de terre publique ou privée ou encore utilise des subventions publiques pour acquérir du foncier sur lequel du logement peut être construit ou rénové.
Le CLT cède aux personnes physiques associées, quasi gratuitement (le paiement d’un droit d’occupation minime peut être demandé annuellement) le droit de construire ou rénover un logement dont ils acquièrent la propriété.
Le sol, propriété du CLT, sera géré comme un bien commun, non vendable par la collectivité des bénéficiaires.
Cette collectivité est gérée par un conseil d’administration dont le pouvoir est partagé en trois tiers : les associés physiques propriétaires, les associés représentant les habitants des environs de l’endroit où le CLT est construit et les représentants des pouvoirs publics.
Les personnes physiques associées construisent à leurs frais mais le CLT dont ils font partie les aide à trouver les fonds nécessaires. Le CLT décide démocratiquement de la façon de construire.

Critères d’accès au Community Land Trust

Les conditions de revenus envisagées à Bruxelles se situent en-dessous de 80% du revenu médian de la Région.
Pour information, en Belgique, le revenu médian des ménages en 2011 est de 1622 € pour une personne isolée et de 3407 € pour une famille de deux adultes et deux enfants de moins de 14 ans. Aussi, le critère précédant conduit à fixer les maxima suivants de revenus pour l’accès à un CLT : 1298 € pour une personne isolée et 2726 € pour une famille de deux adultes et deux enfants.
Etant donné le prix des terrains et des maisons dans notre Région, il paraît évident que de nombreuses personnes se situent dans une tranche de revenus supérieure qui ne leur permet ni d’accéder à un CLT ni d’acheter un logement sur le marché immobilier. Il sera, dès lors, nécessaire de réfléchir en fonction des réalités régionales.
Les critères d’accès seront publiés annuellement et ils pourront évoluer selon les circonstances économiques et sociales.
Pour être membre d’un CLT il faut évidemment en accepter les principes et les obligations qui en découlent.
Remarque pour la Région de Bruxelles Capitale : Le revenu médian des ménages y étant très nettement inférieur à celui d’autres régions il y est envisagé de prendre comme référence les critères financiers de l’accession au logement social. Des quotas de types de revenus y seront également intégrés dans les opérations immobilières afin d’apporter une mixité de familles et de types de logements.

Statut juridique d’un Community Land Trust

La Plateforme Community Land Trust de Bruxelles - qui préexiste à la création du Community Land Trust Régional Bruxellois – préconise le statut juridique de Fondation d’Utilité Publique (FUP) pour le futur Community Land Trust de Bruxelles. Une telle Fondation pourrait héberger le patrimoine, et également réceptionner des subsides et des donations ou héritages. La forme d’«utilité publique» évite toute taxation sur le patrimoine. Elle n’est pas fort taxée.
A côté de la Fondation pourrait exister une ASBL qui serait le « bras exécutif » de la Fondation dont elle recevrait des libéralités pour mener son action.

Statut juridique du sol


Etant donné que le principe de base d’un Community Land Trust est la séparation entre la propriété du sol et celle du bâti, la question du statut juridique du sol pourrait être réglée, suivant l’avis des juristes, au moyen de l’une ou l’autre disposition existante en Droit belge :
Emphytéose au niveau du sol et servitude d’appui sur les fondations et éventuellement sur les rez-de-chaussée. L’avantage de la servitude d’appui étant qu’elle n’a pas de limite temporelle.
Emphytéose avec clause novatoire comme à Louvain-la-Neuve ce qui fait que le propriétaire (en ce cas l’UCL) s’engage à ne pas reprendre son bien et qu’on peut redémarrer le contrat emphytéotique à zéro si le vendeur le demande.
Dans un cas comme dans l’autre, il faut aller à l’administration fiscale pour le « ruling », c’est-à-dire pour s’assurer que le modèle choisi ne risque pas de requalification et traite bien celui qui a le bâti comme un véritable propriétaire induisant une non taxation lors de la revente.

Localisation du Community Land Trust d’Ottignies-Louvain-la-Neuve


La Commune étant le pouvoir public de proximité il est normal de considérer qu’il y a un seul Community Land Trust pour toute la Commune. Cela n’empêche nullement qu’il y ait des projets différents dans les différents quartiers de la Commune.
Pour Louvain-la-Neuve, il faut bien entendu prendre contact avant tout avec l’Université qui est propriétaire des terrains du site universitaire. Pour le reste du territoire de la Commune, c’est avec les autorités communales qu’il faudra prendre contact pour examiner la faisabilité d’un projet CLT sur les autres quartiers de la Commune.

Contacts avec l’Université et les autorités communales


Des contacts vont être pris avec l’Université et la Commune par les participants au projet de Community Land Trust dont l’Association des habitants de Louvain-la-Neuve et des résidents de la Commune.
À l’Administration communale, nous demanderons qu’elle fasse l’inventaire des terrains qu’elle possède et sur lesquelles un projet de CLT pourrait éventuellement voir le jour.
À l’Université, nous proposerons qu’elle choisisse le terrain où un projet de CLT pourrait être établi. Cependant, nous suggérons le terrain autour de la ferme de Lauzelle, pour lequel l’Université a déjà promis que ce serait un espace où des règles d’attribution des terrains seraient établies de façon équitable en vue de favoriser la mixité sociale. L’Université pourrait être intéressée à accepter qu’une expérience de Community Land Trust soit réalisée sur ce terrain (ou sur d’autres terrains). Cela lui permettrait de corriger la situation actuelle où seules des personnes à hauts revenus peuvent encore accéder à la propriété dans Louvain-la-Neuve.

Partenaires à contacter et intéresser à ce projet


À Ottignies-Louvain-la-Neuve, les principaux partenaires sont, évidemment, la Commune et l’Université. S’y ajoutent aussi les sociétés de logements sociaux ou «publics » (selon la nouvelle terminologie).
Il faudrait également intéresser la Région wallonne, garante et organisatrice du logement public, et la Province du Brabant wallon, très active en la matière.
Enfin, il faudra contacter les associations actives dans la Commune et soucieuses de trouver des remèdes à la crise du logement. Ce sont par exemple, « Habitat et participation », « Le Credal », etc…
Nous devrons également contacter et intéresser des représentants d’autres communes ou d’autres régions et les associer au projet comme conseillers.

Canevas de plan d’action


1ère étape : identifier du foncier disponible pour le projet.
2ème étape : trouver de sources de financement pour l’équipement (les voiries et l’équipement de base : égouts, électricité, gaz…) et le fonctionnement (la gestion de la Fondation et de l’ASBL).

Financement


Aux Etats-Unis, la plupart des Communities Land Trust doivent financer au moins l’acquisition des terres et l’équipement de base des voiries mais souvent également une partie de leur fonctionnement par des subsides provenant des pouvoirs publics. Cependant, ils ont la capacité juridique – comme les Fondations d’utilité publique en droit belge – de recevoir des legs ou des donations sans taxation importante.
Outre les subsides de base pour l’acquisition des terrains et leur équipement, on devrait pouvoir compter sur l’apport des programmes de promotion de l’emploi (A.P.E., etc…), sur les cotisations des membres (Commune, associations, Université, habitants…) et sur l’engagement de bénévoles.


Conclusion


Jusqu’à présent, l’Association des habitants  de Louvain-la-Neuve a réuni pour des discussions préliminaires des habitants de Louvain-la-Neuve et des représentants de la Commune d’Ottigniers-Louvain-la-Neuve.
Les discussions se déroulèrent en collaboration avec les associations bruxelloises qui sont partie prenante dans la création d’une plateforme « Community Land Trust » préalable à une Fondation d’utilité publique couvrant toute la région de Bruxelles capitale.
L’étape suivante consiste à intéresser l’Université surtout en ce qui concerne le territoire de Louvain-la-Neuve dont elle est propriétaire.
Ensuite, il faudra associer toutes les associations de la Commune intéressées par la question d’un logement à prix modérés pour les habitants à faibles revenus.
Enfin, il faudra intéresser également les pouvoirs publics au niveau supérieur tels que la Province du Brabant wallon (déjà contactée de façon informelle) ou la Région wallonne (déjà associée lors du débat de l’Association des habitants du 31 janvier 2011).









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